「不労所得」と聞くと、働かずに楽してお金が入ってくるイメージがありますが、働きたくないということ以外に、老後のために資金を確保しておきたいという目的もあるようです。
11月29日放送『北野誠のズバリ』の「ズバリマネー相談室」では、不労所得にはどんなものがあるのかについて、小宇佐・針田（こうさ・はりた）FP事務所のファイナンシャル・プランナー、伊藤勝啓さんが解説しました。
FIREって何？
今回、番組で紹介したおたよりは、次のとおりです。
「最近、不労所得とかFIREとか、働かずに収入を得るということを目や耳にする機会が増えたように思います。
いま私は普通に仕事をしていて、老後に不自由なく暮らせるくらいにはお金を貯めたいと思って、頑張って働いています。
ただ最近、知人が不動産投資を始めたと聞き、少し気になっています。
このまま普通に働くだけではなく、不動産投資を取り入れた方が良いのでしょうか？」（Aさん）
不動産投資の話に入る前に、最近話題のFIREについておさらいしてみましょう。
FIREは、「Financial Independence, Retire Early」の略、「経済的な自立を目指し、早期リタイアを行う」という意味で、若いうちに働いて投資の元本を貯めた後、運用益で生活できるメドが立った段階で、仕事を辞めるというものです。
「最近、不労所得とかFIREとか、働かずに収入を得るということを目や耳にする機会が増えたように思います。
いま私は普通に仕事をしていて、老後に不自由なく暮らせるくらいにはお金を貯めたいと思って、頑張って働いています。
ただ最近、知人が不動産投資を始めたと聞き、少し気になっています。
このまま普通に働くだけではなく、不動産投資を取り入れた方が良いのでしょうか？」（Aさん）
不動産投資の話に入る前に、最近話題のFIREについておさらいしてみましょう。
FIREは、「Financial Independence, Retire Early」の略、「経済的な自立を目指し、早期リタイアを行う」という意味で、若いうちに働いて投資の元本を貯めた後、運用益で生活できるメドが立った段階で、仕事を辞めるというものです。
「かぼちゃの馬車」事件とは？
FIREにしても不労所得を得るのにしても、その手段の1つとして考えられるのが不動産収入。
アパートを買い大家になって、そこから家賃収入を得るというのが思い浮かびやすいでしょう。
一方で不動産投資といえば、2018年に大きな問題となったのが「かぼちゃの馬車」事件です。
不動産投資ができるほどの資金がない人たちが、実勢価格よりも高値のシェアハウスを全額ローンで購入。
しかし、運営会社が説明した家賃では入居者が集まらず破綻し、オーナーの元には収益性の低いシェアハウスと借金だけが残ったという結末になってしまいました。
また、融資した銀行にも問題があり、シェアハウスの購入契約を結んだオーナーに融資をする際、審査を通しやすくするために顧客資料を改ざんするなど、不適切な対応を取っていたため、2018年10月に金融庁から6か月の不動産向け業務停止処分を受けました。
アパートを買い大家になって、そこから家賃収入を得るというのが思い浮かびやすいでしょう。
一方で不動産投資といえば、2018年に大きな問題となったのが「かぼちゃの馬車」事件です。
不動産投資ができるほどの資金がない人たちが、実勢価格よりも高値のシェアハウスを全額ローンで購入。
しかし、運営会社が説明した家賃では入居者が集まらず破綻し、オーナーの元には収益性の低いシェアハウスと借金だけが残ったという結末になってしまいました。
また、融資した銀行にも問題があり、シェアハウスの購入契約を結んだオーナーに融資をする際、審査を通しやすくするために顧客資料を改ざんするなど、不適切な対応を取っていたため、2018年10月に金融庁から6か月の不動産向け業務停止処分を受けました。
事件はなぜ起きた？
この事件が起きた背景について、伊藤さんは4つのポイントを挙げました。
1つめは2016年に日銀が発動したマイナス金利の影響で、銀行は融資に力を入れざるを得なくなりましたが、そこで目をつけたのが、担保が取れる不動産投資への融資。
特に安定した収入のあるサラリーマン向けに力を入れていたそうです。
2つめは長寿化で、老後の生活の不安が高まり、その不安を解消すべく別の収入を求める人が増えたこと。
3つめは不動産投資が身近になったことで、昨今はSNS等であらゆる情報が簡単に入手でき、自分でもできると思う人が増えたことが考えられます。
最後はサブリースという仕組みの存在。
これは運営会社等がオーナーから1棟まるごと借り上げることで、オーナーは運営会社に家賃から一定の費用を払う代わりに、収入を保証してもらえるという制度ですが、実はこの仕組みは安心できません。
というのも、保証しているのはあくまでも民間の会社ですので、相当体力がないと保証をし続けることはできません。
オーナーはローンを組んでいるため、もし保証されているはずの収入が入って来なくなると、途端に返済が苦しくなってしまいます。
1つめは2016年に日銀が発動したマイナス金利の影響で、銀行は融資に力を入れざるを得なくなりましたが、そこで目をつけたのが、担保が取れる不動産投資への融資。
特に安定した収入のあるサラリーマン向けに力を入れていたそうです。
2つめは長寿化で、老後の生活の不安が高まり、その不安を解消すべく別の収入を求める人が増えたこと。
3つめは不動産投資が身近になったことで、昨今はSNS等であらゆる情報が簡単に入手でき、自分でもできると思う人が増えたことが考えられます。
最後はサブリースという仕組みの存在。
これは運営会社等がオーナーから1棟まるごと借り上げることで、オーナーは運営会社に家賃から一定の費用を払う代わりに、収入を保証してもらえるという制度ですが、実はこの仕組みは安心できません。
というのも、保証しているのはあくまでも民間の会社ですので、相当体力がないと保証をし続けることはできません。
オーナーはローンを組んでいるため、もし保証されているはずの収入が入って来なくなると、途端に返済が苦しくなってしまいます。
不動産投資の注意点
とはいえ、不動産投資やサブリースのすべてが怪しいというわけではありません。
伊藤さんに不動産投資に関する注意点について、伺いました。
まずは、なぜ不動産投資を行うのか、その目的を明確にすること。
「何となく楽してもうかりそうだから」という安易な発想で手を染めると、先程のかぼちゃの馬車のようなケースに陥る可能性があります。
また、これは不動産投資に限らずいえることですが、「これは良い」と強く勧められる物件の場合、なぜ今まで買い手がつかずに残っているのかという視点を持つことが重要とのことです。
そして「想定利回りが○％」などとうたっている広告も注意が必要です。
建物が古くなるにもかかわらず、設定している家賃が何年もずっと同じという想定だったり、空室がほとんどない条件で計算していたりと、都合の良い計算をされている可能性があります。
さらに、契約時にかかる仲介手数料や広告料、管理会社に委託する場合は管理費、設備が故障した場合や建物の老朽化に伴う修繕費、固定資産税や火災保険料など、ローンの返済以外にも、さまざまな費用がかかるということは頭に入れておく必要がありそうです。
（岡本）
伊藤さんに不動産投資に関する注意点について、伺いました。
まずは、なぜ不動産投資を行うのか、その目的を明確にすること。
「何となく楽してもうかりそうだから」という安易な発想で手を染めると、先程のかぼちゃの馬車のようなケースに陥る可能性があります。
また、これは不動産投資に限らずいえることですが、「これは良い」と強く勧められる物件の場合、なぜ今まで買い手がつかずに残っているのかという視点を持つことが重要とのことです。
そして「想定利回りが○％」などとうたっている広告も注意が必要です。
建物が古くなるにもかかわらず、設定している家賃が何年もずっと同じという想定だったり、空室がほとんどない条件で計算していたりと、都合の良い計算をされている可能性があります。
さらに、契約時にかかる仲介手数料や広告料、管理会社に委託する場合は管理費、設備が故障した場合や建物の老朽化に伴う修繕費、固定資産税や火災保険料など、ローンの返済以外にも、さまざまな費用がかかるということは頭に入れておく必要がありそうです。
（岡本）
関連記事
