分譲マンションを購入する際、間取りや環境など気になるポイントはいくつもありますが、最も気になるのは販売価格。
一千万円単位の大きな買い物だけに気になる点ではありますが、どうやら他にもチェックが必要な金額はあるようです。
8月5日放送『北野誠のズバリ』の「ズバリマネー相談室」では、マンションでよく聞く「管理費」や「修繕積立金」について、小宇佐・針田（こうさ・はりた）FP事務所のファイナンシャルプランナー・徳山誠也さんが解説しました。
管理費と修繕積立金の違いは？
分譲マンションの購入を考えている方から番組宛てに、「管理費や特に修繕積立金について、どのように考えれば良いですか？」という相談のおたよりが届きました。
徳山さんはまず「管理費」について解説しました。
「快適なマンションを維持するためには適正な管理が必要で、そのための運用費用です。
具体的には、マンションのエレベーターや廊下などの共有部分、敷地や設備のメンテナンスや維持費用、管理組合の運営費用などにあてられ、毎月必要なものです」
これに対して「修繕積立金」は…
「劣化の進行を止めて適切なメンテナンスを行い、マンションの修繕工事をすることで寿命を伸ばしていく。この工事を行うために毎月積み立てていくのが修繕積立金」
具体的には、マンションの外側の塗装や排水管の取り替え工事など、10年から数十年に1回程度行うもので頻度は低いのですが、工事が大規模で1回あたりの金額が場合によっては億単位とかなり高いため、毎月少しずつ貯めていくわけです。
徳山さんはまず「管理費」について解説しました。
「快適なマンションを維持するためには適正な管理が必要で、そのための運用費用です。
具体的には、マンションのエレベーターや廊下などの共有部分、敷地や設備のメンテナンスや維持費用、管理組合の運営費用などにあてられ、毎月必要なものです」
これに対して「修繕積立金」は…
「劣化の進行を止めて適切なメンテナンスを行い、マンションの修繕工事をすることで寿命を伸ばしていく。この工事を行うために毎月積み立てていくのが修繕積立金」
具体的には、マンションの外側の塗装や排水管の取り替え工事など、10年から数十年に1回程度行うもので頻度は低いのですが、工事が大規模で1回あたりの金額が場合によっては億単位とかなり高いため、毎月少しずつ貯めていくわけです。
修繕積立金はだんだん上がることも
その「修繕積立金」ですが、最近、この積立額が不足してきていることが問題になっていると、ニュース番組でも取りあげられるようになってきています。
計画的に積み立てと修繕が行われているのかと思いきや、いったいどういうことなのでしょうか。
徳山さんは、「例えばある不動産情報会社が調査したところ、約75％が国の目安を下回っていたことがわかったそうです」と語りました。
ただ、工事費は形状や立地条件、マンションの規模によって異なりますので、国の目安を下回ったからといって即不適切とはならないとのことですが、それでも20年経ったマンションの56％が不足しているという調査結果もあるそうで、やはり不足している傾向は強いと言えそうです。
そして、修繕積立金が安い理由の1つには、新築購入時は安くしておいて、後でだんだん引き上げていくからというものがあります。
所得が右肩上がりだった時代はそれでも良かったのですが、住宅ローンを固定金利にして借りている方だと、月々の支払いが上がっていって厳しくなることになります。
計画的に積み立てと修繕が行われているのかと思いきや、いったいどういうことなのでしょうか。
徳山さんは、「例えばある不動産情報会社が調査したところ、約75％が国の目安を下回っていたことがわかったそうです」と語りました。
ただ、工事費は形状や立地条件、マンションの規模によって異なりますので、国の目安を下回ったからといって即不適切とはならないとのことですが、それでも20年経ったマンションの56％が不足しているという調査結果もあるそうで、やはり不足している傾向は強いと言えそうです。
そして、修繕積立金が安い理由の1つには、新築購入時は安くしておいて、後でだんだん引き上げていくからというものがあります。
所得が右肩上がりだった時代はそれでも良かったのですが、住宅ローンを固定金利にして借りている方だと、月々の支払いが上がっていって厳しくなることになります。
修繕積立金以外に必要な費用も
では、この「修繕積立金」は勝手に上げていっても良いものなのでしょうか。
徳山さんによりますと、管理組合の規定で過半数の出席と賛成が必要になる場合もあり、大きな規約の変更の場合は4分の3の賛成が必要になったりしますので、結構ハードルが高いものです。
さらに、基本的には住んでいる人の高齢化が進んで平均所得が下がることで、より修繕積立金の値上げに反対が強くなっていきます。
しかし修繕積立金の値上げができず、十分な修繕ができないとなると、マンションの老朽化が進み、防災への対応も不十分となって実生活への影響も考えられます。
さらに、修繕が十分ではないマンションが増えることで、その地域の価値が下がり、資産価値に影響する可能性もあるとのことです。
また、意外と落とし穴なのが、この修繕積立金はあくまでもマンションの共有部分に使われるものですので、自分の居住空間にある設備が故障したり、古くなってきたものは自分で直さないといけません。
この他にも固定資産税など、他にも払われなければいけない金額はいろいろとありますので、買った後から「こんなはずではなかった」とならないよう、あらかじめ想定される支払いを調べておいた方が良さそうです。
（岡本）
徳山さんによりますと、管理組合の規定で過半数の出席と賛成が必要になる場合もあり、大きな規約の変更の場合は4分の3の賛成が必要になったりしますので、結構ハードルが高いものです。
さらに、基本的には住んでいる人の高齢化が進んで平均所得が下がることで、より修繕積立金の値上げに反対が強くなっていきます。
しかし修繕積立金の値上げができず、十分な修繕ができないとなると、マンションの老朽化が進み、防災への対応も不十分となって実生活への影響も考えられます。
さらに、修繕が十分ではないマンションが増えることで、その地域の価値が下がり、資産価値に影響する可能性もあるとのことです。
また、意外と落とし穴なのが、この修繕積立金はあくまでもマンションの共有部分に使われるものですので、自分の居住空間にある設備が故障したり、古くなってきたものは自分で直さないといけません。
この他にも固定資産税など、他にも払われなければいけない金額はいろいろとありますので、買った後から「こんなはずではなかった」とならないよう、あらかじめ想定される支払いを調べておいた方が良さそうです。
（岡本）
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